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“换锚”不“换药”:房贷利率保持上浮趋势

2019-10-21 12:35:21 浏览量:316

在近期全面楼市收紧管制措施下,按揭利率持续上升。根据荣格360大数据研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)监测的数据,8月份,全国首付平均利率为5.47%,较上月上升3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升了2个基点,相当于目前5年期低利率水平的62个基点和93个基点,远远高于新政规定的利率下限。

专家普遍认为,各银行目前正在准备的抵押贷款利率“锚定变化”,符合本轮房地产市场调控升级所开出的各种“药方”。在“住房无投机”格局进一步巩固、住房金融“防火墙”不断升级的背景下,央行在近期“全面减息+定向减息”后续行动中释放的9000亿元资金难以流入房地产市场,短期内也难以看到房贷利率的调整。

上升趋势正在逐渐蔓延。

与6月和7月相比,8月份抵押贷款利率的上升趋势正在蔓延,覆盖的城市数量和上升的利率都在上升荣格360大数据研究所分析师李万甫表示。

从城市角度来看,8月份,17个城市的抵押贷款利率上调,15个城市维持上月水平,仅武汉、东莞和长春下调。

在一线城市,8月份广州首套公寓的平均贷款利率环比上升了4个基点,而其他城市的平均贷款利率与上月持平。在二线城市,苏州、无锡、沈阳、长沙第一套住房的平均贷款利率连续3个月上升,昆明、佛山、成都、杭州也连续2个月上升。

从增幅来看,沈阳8月份增幅最大,高达23个基点。今年7月,沈阳首套公寓的最高贷款利率较基准上调了10%。8月,许多银行的股价比基准上涨了15%,甚至20%。第二套公寓比基准上涨了20%至25%。自6月份抵押贷款利率下调以来,增幅排名第二的济南一直保持稳定。最近,各地方银行进行了一轮集中提价,导致每月提价18个基点。此外,南昌、昆明和南宁8月份也出现了逾10个基点的涨幅。

与此同时,全国各地收紧抵押贷款政策也采取了多种形式。今年8月,合肥的几家银行停止了二手房贷款。无锡的首付政策也发生了变化。此前,无锡第一套房的主流首付比例低至30%,而8月份有几家银行将最低首付比例提高至40%,与第二套房持平。

“换锚”后100多家银行面临调整

按揭利率基准的转换,无疑是普通置业人士近期最关注的趋势之一。尽管目前的抵押贷款利率普遍高于新政策规定的下限,但8月份仍有100多家银行的利率低于新政策的下限。

在融360大数据研究所监管的533家银行分支机构中,除停贷银行外,仍有19家银行在现行基准利率下实施优惠政策,均位于上海。116家银行的二手房贷款利率低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

“如果lpr的最新报价在9月20日没有下降,这些银行将不得不提高抵押贷款利率,这将导致许多城市的抵押贷款利率进一步上升。”李万甫表示,这只是全国设定的抵押贷款利率下限。在统一信贷政策的基础上,省级市场利率定价自律机制还应根据当地房地产市场情况,确定辖区内利率的下限。在不同的地方,下限的可能性更大。然而,在短期内,lpr新机制不太可能提高所有省份的实际抵押贷款利率下限。

关于新政策的影响,李万甫进一步分析说,lpr只是一个中立的监管工具。虽然仍处于过渡期,但广州、深圳、山东等地的一些银行已经采用了新的定价机制,一些银行的实际水平保持不变,即从以前的实际抵押贷款利率水平中减去当前的lpr水平得出增加值。一些银行根据lpr点报价,但实际执行利率与以前相比变化不大。这主要是因为银行为方便管理采用了整数分制,所以按揭利率水平将基本保持稳定,不会对用户的利息支出产生太大影响。

他说:「预计在过渡期内,越来越多银行会在完成制度改革和合约修改后,开始为新贷款提供低利率贷款。随着新定价机制的逐渐成熟,银行通常会在lpr中增加整数点,而不是简单地推回到当前水平。短期波动是不可避免的,但应该在用户的心理接受范围内。此外,考虑到lpr未来的下行市场预期相对较大,抵押贷款用户将能够接受新的定价模式,并更顺利地签订合同。”李万甫认为。

短期回调的困难

“本轮抵押贷款利率上升主要由大型国有商业银行和股份制银行主导,其他银行也纷纷效仿。从资本成本来看,大型国有银行的资本成本往往较低,个人住房贷款是大型国有银行非常重视的个人信贷资产。提高抵押贷款利率的内部压力和动机相对较小。这种调整可能会带来更多的政策影响。”李万甫表示,今年下半年,党中央对房地产市场“不炒房”的坚定立场,以及监管机构采取的一系列密切监控房地产融资的行动,都表明了坚决遏制房地产市场杠杆率进一步提高的决心。

据中原地产统计,仅8月份,各地区房地产监管政策就达到60次。中原地产首席分析师张大伟表示,在央行最近下调评级之前,监管机构曾多次收紧房地产政策,以防止资金非法流入房地产。自2019年以来,收紧房地产金融政策成为主要特征,房地产监管再次升级。

「自七月以来,包括银行贷款和信托贷款在内的房地产融资渠道已全面收紧。从长远来看,这将有助于优化贷款结构,使金融资源更倾向于制造业。然而,制造业贷款的数量明显低于房地产贷款,外部需求疲软,因此制造业贷款很难弥补短期内房地产融资放缓造成的缺口。”法国兴业银行(Societe Generale)研究认为,此次降级的重要目的之一是对冲融资“去国有化”可能带来的信贷收缩风险。

“尽管降低标准降低了银行的融资成本,无论是降低标准还是引入新的lpr报价机制,最终都有望通过银行转账降低贷款的实际利率。”李万甫表示,短期内,政策主要是降低实体企业的融资成本,抵押贷款利率不太可能下降。

来源:中国财经新闻网

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