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房贷利率换锚 开发商四季度打折促销“抢跑”

2019-10-23 09:18:18 浏览量:4995

资料来源:《21世纪经济先驱报》

作者:张小玲、毛志成、陈孝荣、深圳、广州

新政策实施后,除海外外,主要一线和二线城市的抵押贷款利率略有上升,而三线和四线城市的抵押贷款利率则有所下降。总的来说,最近的表现是稳定的。

照片/甘军照片

告别基准利率,与低利率挂钩的抵押贷款利率时代已经正式到来。

10月8日,基于lpr的新抵押贷款利率政策实施。由于此前“不炒房”的论调和房地产金融的收紧,各地抵押贷款利率略有上调,lpr并未改变这一趋势。

据《21世纪经济先驱报》记者调查,新政策实施后,除海外外,主要一线和二线城市的抵押贷款利率略有上升,而三线和四线城市的抵押贷款利率有所下降,近期整体表现稳定。

未来,随着房地产调控“城市政策”的落地和深化,与lpr挂钩的抵押贷款利率差异将扩大;同时,作为开发商的重要资金来源,首付款和个人贷款也将受到影响,加上其他房地产监管政策,房地产市场销售不容乐观。自今年8月以来,许多开发商和许多城市已经看到降价和促销,预计这一趋势将持续到第四季度。

更紧的抵押贷款

根据新规定,按揭利率应以最近一个月相应期限的低利率为基准,较9月20日公布的五年期利率高出4.85%。

10月8日,一名记者的调查显示,与上半年甚至7月和8月相比,一线和二线城市的抵押贷款利率最近大部分都略有上升。

以北京为例。农行与lpr挂钩后,第一套利率为5.4%,第二套利率为5.9%,比之前实施的利率高出1-2个基点。邮政储蓄银行望京支行抵押贷款利率与lpr挂钩后,第一利率为5.39%,第二利率为5.88%。

在广州,中国银行和中国农业银行第一套贷款利率上升54个基点,至5.39%,而第二套贷款利率为5.63%。平安银行首套房的执行利率从lpr上升60个基点至5.45%,而第二套房的执行利率则达到5.65%。

在深圳,招商银行自9月5日起将深圳部分抵押贷款业务的利率与lpr挂钩。实施利率第一套为5.15%,第二套为5.45%,第一套为5.145%,第二套为5.39%,两者均略有上升。

在杭州、南京、合肥和苏州等二线城市,第一套将增加55-80个基点,第二套将增加105个基点或更多。

商业银行采取了积极的态度,普遍开始调整抵押贷款利率。分散在全国各地的许多银行表示,与9月份相比,贷款周期和抵押贷款利率没有显著变化。

虽然一、二级利率略有上升,但上海按揭市场出现“低利率”,第一套贷款利率不低于相应期限的lpr减20个基点,第二套贷款利率为lpr+60个基点。

对此,许多上海银行家表示,此次下调只是暂时的,未来将逐步调整至相应的lpr以上。

易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,就城市结构而言,二线城市的抵押贷款利率增幅相对较大,而三线、四线城市的负担不会明显增加甚至减轻。

然而,业界对随后的按揭利率走势有不同的看法。

东兴证券研究分析,全国抵押贷款利率有望继续上升趋势。一方面,这是由于上半年抵押贷款数额巨大,下半年贷款数额不足。按地区划分,不同城市的抵押贷款利率将由抵押贷款供求和“一城一策”规定决定。另一方面,行业基本面不支持引入大规模宽松政策。

易居报告认为,随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整,lpr抵押贷款利率有望进一步下调。

中原地产首席分析师张大伟认为,目前抵押贷款利率与去年上半年相比有所上升,但仍不超过去年第四季度,预计未来几天将保持稳定。

“焦虑”的开发者

作为开发商的重要资金来源,抵押贷款利率的微调如果单独出现可能不会产生很大影响,但如果房地产金融监管叠加在一起,影响将会放大。

目前,监管部门对流入房地产的资金高度警惕。“房地产控制政策是为了避免过度抵押贷款,引导资金进入实体经济,”张大伟说。

“事实上,新政仍希望进一步控制房价上涨趋势,并不想因标准降低和利率下调而导致房价飙升。”天津爱建证券首席投资顾问齐金泽表示,下调标准也可能导致房地产投机集团反弹,因此应该对住房贷款做出特殊安排和控制,但对刚性需求的影响并不显著。

开发商不能坐以待毙。调查显示,自8月份以来,一些主流房企开始降价促销“抢房”,恒大地产最为突出。

今年以来,恒大一直在以各种名义、各种方式推销房屋。8月,恒大推出500多套7.8%折扣促销。国庆期间,该公司还推出了针对一些项目的特殊价格政策,以清理尾楼。折扣从8%到9%不等,有些公寓和商店的折扣低至60%。

这些促销活动直接推动了恒大的巨大销售增长。10月3日,中国恒大披露了9月份的经营数据。9月份合同销售额约为831.1亿元,同比增长73.8%,同比增长31.9%,创下集团月度合同销售额的新纪录。10月1日至7日国庆期间,恒大全国销售额超过510亿元,也是黄金周房企中销售额最高的。

碧桂园因去年9月在广西降价而道歉,并提交了9月份的销售数据,实现合同销售总额约515.8亿元,同比增长40.39%。

除了这两大巨头之外,在过去的两个月里,市场上的优惠促销活动逐渐增多,不仅有大量知名的住宅企业加入进来,而且还有很多营销伎俩。

例如,金帝9月在北京率先推出“金九”首张照片,推出“30天红盘行动”,推出“100间特价房和10,000间精品房”,最高折扣达450万。重庆龙湖推出秋季房交会,老业主可以享受“二手房置换”的独家优惠。

在主流的一线和二线城市,大多数住宅企业对其项目提供折扣。例如,天津市武清区新城吴彤大厦项目已经进入清算阶段。为了促进项目的还款,除了提供8万元的直接折扣外,三天内还将提供6万元,最高折扣超过30万元。

川财证券指出,随着抵押贷款利率的稳定,预计今年第四季度房地产销售市场不会过热。

齐金泽还预测,第四季度的销售趋势将略高,但价格仍将控制在一定范围内。

(编辑:林鸿)

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